Plan voor Watertoren Kwartier Culemborg ter inzage
AlgemeenCULEMBORG • Na bijna 20 jaar leegstand en 4 jaar plannen maken, is het bestemmingsplan voor het Watertoren Kwartier Culemborg gereed. Het bestemmingsplan is de juridische ‘vertaling’ van de plannen voor de watertoren, het pompgebouw en nieuwe woningen op het terrein. Het gaat de basis vormen voor de verder uitwerking van de plannen en de vergunningverlening.
De gemeente legt het plan vanaf woensdag 2 februari zes weken in het stadskantoor ter inzage. Het is ook in te zien op watertorenkwartierculemborg.nl
Behoud
Het totale plan heeft als doel de watertoren te behouden en die lelijke roestige schil te verwijderen. In de kop van de watertoren kan dan een woning en een B&B gemaakt worden en rondom de watertoren is ruimte voor maximaal vijf woningen. Twee in het bestaande pompgebouw en drie nieuw te bouwen woningen (via bouwkavels). “Daarnaast stellen wij ruimte beschikbaar waar de gebruikers dan zelf een buurthonk kunnen realiseren”, zeggen Peter en Koen van der Veer, de eigenaren van de watertoren. “Zo willen wij van het Watertoren Kwartier een mooie, waardevolle plek in Lanxmeer maken. Met de inkomsten van de verkoop van de bouwkavels, de woningen, inleg van eigen geld, het afsluiten van een hypotheek bij de bank en een subsidie van de provincie Gelderland wordt de renovatie van de watertoren mede mogelijk gemaakt.”
De herontwikkeling vindt volgens Peter en Koen van der Veer plaats met respect voor de prachtige historische plek met haar gebouwen. “Het plan is zo opgesteld dat het open groene karakter van het terrein behouden blijft. Door de kleinschaligheid van het terrein is onderlinge afstemming bij het toevoegen van nieuwe elementen en de renovatie van de bestaande elementen belangrijk. Aan de verdere planuitwerking worden dan ook eisen gesteld. Het kwaliteitsteam van de gemeente is hierbij betrokken geweest en gaat bij de verdere planuitwerking beoordelen of die aan de gestelde (kwaliteits-) eisen blijft voldoen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de ontwerpen voor de nieuwe woningen.”
Inspiratie
Bij het maken van het plan voor het Watertoren Kwartier zijn Peter en Koen geïnspireerd door onder andere de duurzame en sociale uitgangspunten van Lanxmeer, de wensen van de Stichting Watertoren Culemborg en de inbreng van vele individuele belangstellenden. “Aan het plan is hard gewerkt door tientallen professionals maar vooral door onze top architect Edwin Paymans. Ook de gemeente Culemborg, met al haar commissies, heeft bijgedragen aan de zorgvuldige totstandkoming van het plan waarop dit bestemmingsplan is gebaseerd. Wij danken alle betrokkenen en hopen op een mooie samenwerking in de nabije toekomst om zo dit prachtige plan daadwerkelijk te realiseren.”
Reactie
“Het uitgewerkte plan voor de kavel ziet er qua ontwerp en vormgeving goed uit”, zeggen Alexander van Setten (voorzitter van Bewonersvereniging EVA-Lanxmeer) en Arjen Schamhart (secretaris van de stichting Watertoren Culemborg). “Het voorgenomen maximale bouwvolume is niet gering, maar lijkt nodig om de herbestemming te kunnen realiseren. Ook de ruimtelijke inpassing ziet er goed uit. Alles bij elkaar staan wij positief tegenover de voorgenomen herbestemming van de watertoren tot woonhuis en de ontwikkeling van 5 andere woningen op de kavel.”
Begroting
Van Setten en Schamhart benadrukken in hun reactie wel dat ze onvoldoende inzicht hebben in de financiële onderbouwing van het project. De begroting geeft voor hen echter geen aanleiding te denken dat er speculatiewinst ontstaat. Maar wel is het onduidelijk wat de gevolgen zullen zijn wanneer de kosten hoger uit blijken te vallen dan op basis van de berekeningen uit 2018 en 2019. “Ook kunnen de opbrengsten bij verkoop van de kavels lager zijn dan destijds geraamd. Of juist hoger.”
Risicovol
Het project is financieel gezien risicovol, denken Van Setten en Schamhart. “De vraag is wat er gebeurt met de watertoren en verkochte kavels wanneer de familie of de aannemer de stekker uit het project trekt, de provincie geen subsidie verstrekt of er geen bank voor een hypotheek gevonden wordt. Daarmee is voor ons de instandhouding van de watertoren ook risicovol; terwijl instandhouding één van de belangrijkste doelstellingen is van de herontwikkeling.”
De gemeente en eigenaren verwijzen volgens Alexander en Arjen naar een instandhoudingsverplichting die in een - vertrouwelijke - anterieure overeenkomst is vastgelegd. In deze overeenkomst zou staan dat de familie verantwoordelijk is voor het onderhoud van de toren, gedurende een periode van minimaal 10 jaar.
‘Niet duidelijk’
“Door de familie is om belastingtechnische redenen een BV opgericht voor het project. Die BV kan bij grote tegenslagen ook weer worden opgeheven. Het is niet duidelijk wat er dan gebeurt met bijvoorbeeld de opbrengsten van de kavels of de instandhoudingsverplichting uit de anterieure overeenkomst.”
De eigenaren stellen dat een financiële bijdrage aan de ontwikkeling van een gemeenschapsvoorziening niet haalbaar is binnen het project en vragen andere partijen te laten investeren in een ruimte die zij beschikbaar stellen aan de voet van de watertoren. Alexander en Arjen: “Op basis van het - globale - financiële inzicht dat we kregen, kunnen wij die conclusie niet trekken. Ook is niet duidelijk hoe de mogelijkheid is vastgelegd dat de watertoren geregeld beklommen kan worden om van het uitzicht te genieten.”
Zorgen
Volgens Van Setten en Schamhart laat de anterieure overeenkomst te veel ruimte voor ongewenste effecten bij te hoge kosten of juist te veel opbrengsten en is er daarmee een risico van slechts tijdelijke instandhouding van de watertoren.
Beide heren zijn met regelmaat in gesprek met de eigenaar om zo transparant mogelijk met elkaar te delen welke zorgen zij hebben en welke oplossingsrichtingen zij voorstellen. “Wij vinden het belangrijk elkaar hierin op te zoeken zodat er uiteindelijk een plan komt waar iedereen (de eigenaar, de wijkbewoners en de gemeente) zich in kan vinden.”
Kritisch bekijken
Van Setten en Schamhart willen dat de gemeenteraad hun zorgpunten kritisch bekijkt en onderzoek of hun zorg terecht is. “Wanneer onze zorg niet terecht is, dan horen wij dat graag. Indien onze zorg wel terecht is, vragen we de raad aanvullende stappen te ondernemen om de zorgen weg te nemen.”
Zo zou volgens Alexander en Arjen als voorbeeld de mogelijkheid geregeld de watertoren te beklimmen een randvoorwaarde kunnen zijn bij de te verlenen omgevingsvergunning. “Maar ook zouden meer afspraken gemaakt kunnen worden over financiële transparantie en garanties in geval van financiële tegen- of meevallers.”
Ter inzage
Vanaf 2 februari ligt het bestemmingsplan 6 weken ter inzage. Tot en met 15 maart kunnen zienswijzen worden ingediend. Meer informatie is te verkrijgen bij de gemeente. Op 12 mei worden de plannen besproken in een commissie van de gemeenteraad en op 9 juni komt het in de gemeenteraad.
Voor iedereen die geïnteresseerd is in het Watertorenkwartier is er een speciale website opgezet: watertorenkwartierculemborg.com. Er is ook een infocentrum in de watertoren ingericht met foto’s uit het verleden, de maquette met bouw varianten en een koffietafel. Geïnteresseerden zijn welkom om met de eigenaren Peter en Koen van de Veer in gesprek te gaan over het project. Maak een afspraak via koenvanderveer@gmail.com.